摘 要：针对没有托付物业处理的既有住所加装电梯在运用处理中面对的难题，特别是运用单位的确认、安全处理员的装备、安全技能档案的保存、紧迫报警设备的设置、救援通道的疏通等亟待处理又欠好处理的问题，经过提出问题、剖析问题、处理问题的办法提出了一些定见和主张，以期对相关单位有所协助。

  跟着全国“旧改”作业的稳步推动，一些城市相继推出了鼓舞既有住所加装电梯施行方案，特别是政府给予恰当资金补助等优惠政策的出台，很大程度上激发了需求改进寓居条件居民的极大热心，信任既有住所加装电梯行将进入快速增长时刻。但既有住所加装电梯有其特别性，如房子老旧、杂居环境、新建井道、产权共有、居民老龄化、缺少标准化的处理等等，和其他新建住所小区里的电梯有很大差异，从现已投入运用的既有住所加装电梯运转状况来看，许多在日常运用处理方面仍面对一些难题，特别是在运用单位的确认、安全处理员的装备、安全技能档案的保存、紧迫报警设备的设置、救援通道的疏通等方面存在一些问题难以处理，为既有住所加装电梯的安全运用和监督处理带来了潜在的危险和危险。现在全国已有少量城市针对既有住所加装电梯的运用处理出台了当地法规或标准性文件，值得学习和推行。

  文中首要针对一些没有物业处理的小区、一些单栋或杂居的老旧房子以及一些以融资租借办法加装电梯的既有住所，经过提出问题、剖析问题、处理问题的办法，针对现在既有住所加装电梯运用处理方面的痛点和难点提出了定见和主张，以期对相关单位有所协助。

  依照《中华人民共和国特种设备安全法》的规矩，运用单位对其运用的电梯安全担任，承当运用安全主体职责并施行相关职责，如树立设备档案、健全处理准则、装备安全处理员、定时进行保护保养和查验检测、安排应急演练等。因而，电梯在投入运用前应先清晰运用职责主体，供给运用单位的一致社会诺言代码证明或个人身份证明处理相关运用登记手续。由于既有住所加装电梯的产权一切人是整体业主，假如整体业主未托付物业服务单位，电梯运用单位的确认就成为一大难题。

  关于既有住所加装电梯，依照TSG 08—2017 《特种设备运用处理规矩》2.1 项的规矩，运用单位一般是加装电梯的产权一切人，也可所以产权一切人经过契合法律规矩的合同联络建立的电梯实践运用处理者。产权一切人能够托付物业服务单位或许其他处理人处理电梯，受托人是运用单位；产权一切人未托付的，实践处理人是运用单位；没有实践处理人的，产权一切人是运用单位。由于既有住所加装电梯在运用进程中发生的电费、修理费用、保养费用、查验检测费用等必要的经费是由整体业主分摊的，因而，关于本来没有物业处理的小区、单栋或杂居的老旧房子，为下降电梯运用本钱或其他原因，一般未托付物业服务单位，而是由产权一切人托付其间一位热心的业主为职责人，代为施行运用单位相关职责，承当相关职责。电梯之所所以特种设备是由于电梯是一种危险性较大的设备，其运用处理的重要性、专业性可想而知，需求运用单位切切实实担负起职责，施行其职责。从现已投入运用的许多实践事例来看，大多数用方才这种办法确认的电梯运用单位往往仅仅出于业主的热心或职责，或许没有真实认识到其职责的严重，一般很难有用地执行其主体职责。

  对既有住所加装电梯，产权一切人托付物业服务单位处理电梯是最佳挑选。但单台电梯或没有构成规划的既有住所加装电梯托付物业服务单位处理电梯的本钱较高，且由于数量少、赢利低、职责大、危险高，一般物业服务单位也不太乐意承受托付。关于这种状况，能够学习有些当地正在推行的做法，如图1 所示，由政府主管部分或行业协会安排部分实力强、诺言好的物业服务单位专门针对既有住所加装电梯展开电梯保管业务，物业服务单位会集人力、物力和技能力量建立专业化的部队，承受电梯保管，当电梯管家，作为电梯运用单位施行电梯安全主体职责。鼓舞既有住所加装电梯产权一切人将电梯托付给这些物业服务单位保管，数量多了本钱自然会下降许多，一起电梯也会得到标准有用的处理。

  关于以融资租借办法为既有住所加装电梯，将电梯作为运营东西的，其租借单位即产权一切人是运用单位，应承当运用安全主体职责，按规矩应设置电梯安全处理机构，装备安全处理员，逐台执行安全职责。

  电梯安全处理员指详细担任电梯运用安全处理的人员。依照TSG 08—2017 《特种设备运用处理规矩》2.4项的规矩，电梯运用单位应装备安全处理员并施行相应职责。关于物业服务单位，应当依据本单位特种设备的数量装备相应数量的专职或兼职安全处理员。关于没有托付物业服务单位的既有住所加装电梯，该怎么装备电梯安全处理员成为了一大难题。

  依据既有住所加装电梯的特别性，装备的电梯安全处理员除了应严厉施行安全处理员应有的职责外，还应具有必要的电梯安全运用与处理知识，妥善保管和正确运用电梯专用钥匙，定时对加装电梯的日常运用、井道及外围结构、电梯通道及井道周围路途环境等进行日常查看，确保紧迫报警设备和救援通道的疏通，紧迫状况下安排施行应急救援。除此之外还要承当电梯正常运转所需求的经费的收缴与处理、招集产权一切人协商电梯相关工作等日常业务，故既有住所加装电梯的安全处理作业难度和作业量比其他电梯要大，需求安全处理员有许多的时刻和精力，还要有必定的职责心和才能。首选是既有住所产权一切人一致定见后，托付物业服务单位对电梯进行保管。关于没有托付物业服务单位的既有住所，现在大多数做法是施行业主自我处理，由产权一切人托付其间一位热心的业主为安全处理员职责对电梯施行安全处理，但这种办法只能是一种短期行为，仅仅靠业主的热心和职责是不行的，并且很难长时刻坚持，很难确保处理的有用性。运用单位也需求对这种办法下的安全处理员加强教育训练，进步专业知识和才能水平，严厉依照相关准则和程序对电梯进行安全处理。别的一种办法是能够托付具有特种设备安全处理人员资历的人员担任电梯的运用处理，但电梯安全运用的职责主体仍然是运用单位，运用单位要与之签定服务协议，并催促其认线 安全技能档案的保存

  既有住所加装电梯的安全技能档案是十分重要的技能资料，归于电梯产权一切人共有，但由谁担任保存，放在哪里保存，怎么对其妥善保存等问题，也是电梯运用处理的一大难题。

  既有住所加装电梯的安全技能档案首要包括电梯规划、制作、设备、运用、保护、查验检测、日常查看等一切环节的相关资料及技能文件；包括既有住所加装电梯的井道及各种通道的规划、规划、施工、竣工查验等进程的一切资料；还包括产权一切人签定的加装电梯协议、托付施工协议、托付处理协议、保护保养协议等等。跟着电梯的正常运用，档案资料还在不断添加和完善，内容十分多，也十分重要，许多都是原件，需求长时刻保存，对电梯的产权改变、日常运用、安全处理、修理改造、应急救援等起着很大的作用。

  但这些安全技能档案却没有一个特别适宜的保存办法，保存这些安全技能档案需求仔细、耐性，更需求有高度的职责心。电梯产权一切人许多，不或许每家每户轮番保存，并且跟着时刻的推移、房子的生意、产权的改变，有或许档案资料就丢掉了。假如产权一切人托付了物业服务单位的，因托付服务是暂时合同联络，物业服务单位流动性较大，也不能把一切档案资料都交给物业服务单位保存，确因作业需求也只能供给复印件给物业服务单位留存。

  现在比较可行的办法是分类保存的办法，既有住所加装电梯从开始的整体业主赞同签字，到规划规划，到各种批阅手续，到工程施工，到竣工查验，一般至少有两套完好的安全技能档案原件，能够将其间一份存到当地住建部分的档案馆里保存备检，另一份以及日常运用处理中添加、完善的档案资料原件，可由电梯产权一切人一起协商确认一个或几个职责心强的业主保存，正常施行保管手续，定时将保存状况公示。其他日常运用处理中需求用到的部分档案资料可由运用单位保存，尽量运用复印件，定时查看。

  紧迫报警设备是电梯运用进程中发生毛病或困人后最重要的救援通讯设备，联络到乘客的生命安全，所以有必要确保24 小时疏通。但关于没有值勤室或没有托付物业处理的既有住所加装电梯，紧迫报警设备该怎么设置、怎么确保电话疏通是运用处理中的一大难题。TSG T7001—2009《电梯监督查验和定时查验规矩—曳引与强制驱动电梯》附件A 中4.8 项规矩：“紧迫报警设备选用对讲体系以便与救援服务继续联络，当电梯行程大于 30 m 时，在轿厢和机房（或紧迫操作地址）之间设置对讲体系，紧迫报警设备的供电来自前条所述的紧迫照明电源或等效电源；在发动对讲体系后，被困乘客不用再做其他操作”。现在电梯的紧迫报警设备大多选用的是有线对讲设备或对讲电话，轿厢内设有通话器或电话，将报警值勤电话设置在值勤室、门房、物业监控室等长时刻有人值守的当地，遇到紧迫状况时，乘客在轿厢里可经过对讲设备或对讲电话与值勤人员通话并寻求协助。关于没有值勤室或没有托付物业处理的既有住所加装电梯，报警值勤电话的设备方位，许多既有住所加装电梯在规划施工时就感到很困惑，一般可将报警值勤电话设置在某一层电梯层门外，或将报警值勤电话设置在电梯安全处理员或某一个业主家里。不管哪种办法都很难确保报警值勤电线 小时有人接听，所以也就无法确保能及时救援被困乘客，形成很大的安全危险。

  为确保紧迫报警设备有用，关于没有值勤室或没有托付物业处理的既有住所加装电梯，紧迫报警设备有必要能与电梯安全处理员、保护保养人员的电话随时能够接通并继续通话。现在，有些电梯选用的数字无线对讲体系能够有用处理这个问题，值得学习和推行。设备这套体系后，当电梯运用进程中发生毛病或困人等意外状况时，乘客可轻按轿厢内的呼叫键，体系将主动向外拨出已预先设定的电梯安全处理员、保护保养人员等人的手机或固定电话，电话接通后可完成对讲通话。该体系可存储多组电话号码，当一个电话无人接听时，可主动按次序拨打其他电话号码，直到接通电话停止，确保与外界坚持继续通讯。一起，该体系还能有用处理电梯安全处理员与机房、轿厢、轿顶、坑底五方对讲通话，确保电梯保护保养时的高效和安全。

  电梯救援通道是确保乘客生命安全的应急通道，假如既有住所加装电梯因建筑结构、空间环境等原因的约束没有设置救援通道，紧迫状况下怎么施行应急救援，怎么长时刻确保救援通道的疏通，这是既有住所加装电梯运用处理中的一大难题，也是物业服务单位和电梯安全处理员长时刻比较头痛的问题。

  TSG T7001—2009《电梯监督查验和定时查验规矩—曳引与强制驱动电梯》附件A 中8.7（2）项规矩：“建筑物内的救援通道坚持晓畅，以便相关人员无阻止地抵达施行紧迫操作的方位和层站等处”。国家商场监督处理总局在“市监特［2018］37 号文”中第二条也专门讲到了在特别状况下运用单位可采纳可行办法，确保救援人员可经过钥匙或强制手段翻开居民房子的办法来施行应急救援。但这种办法的前提条件是需征得相关业主的赞同，一起运用单位须供给契合上述要求的资料，比方说业主赞同的声明、与业主签定的免责协议、业主房子钥匙等。运用单位要将一切业主的这些资料凑齐是一件十分困难的工作，并且这些工作每一年都需求做一遍，可想而知有要长时刻可靠确保这种办法的救援通道疏通有多难。假如呈现相关业主不赞同，或存在房子产权改变、房子租借等许多不确认人为因素的影响，这种救援办法就行不通了，救援通道就不疏通了。

  怎么处理这种状况下的应急救援问题呢？从头加装应急救援通道显然是不太实际的办法，只能在现有的条件下想办法。现在有一种经过加装电磁力锁的办法能够处理这一问题，如图2 所示，在整体业主赞同的状况下，将业主原房子门锁换成电磁力锁，电磁力锁在通电时会发生强壮的吸引力到达安全锁门的作用，在断电后电磁力锁失掉吸引力即可开门，十分适用于救援通道门或是消防门。正常运用时，业主能够经过门禁或暗码进出房子，十分安全。紧迫状况下，物业处理单位或安全处理员能够经过一致断电的办法翻开业主房子门锁施行应急救援，这样就能够长时刻确保应急救援通道的疏通。图2 既有住所加装电磁力锁示意图

  既有住所加装电梯是为了改进居民生活环境、进步生活品质。以上这些问题，是既有住所加装电梯在运用处理中常常面对的一些想处理又欠好处理的难题，也是政府监管部分在催促运用单位认真执行主体职责中反复强调的问题。实践上，既有住所加装电梯运用处理中难题还许多，比方加装井道的查看与保护、电梯的大修与改造、电梯运转保护经费的收缴与处理等等，其实这些问题并不是不能处理，仅仅需求电梯的运用单位和安全处理员具有担任精力、极力施行职责，一起更需求整体业主一起参加、支撑和合作。